Долевое строительство в 2019 году: как не стать обманутым дольщиком

Долевое строительство в 2019 году: как не стать обманутым дольщиком

Больше года прошло с того момента, когда были внесены поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве, за счет которых были ужесточены требования к застройщикам.

Вмешательство государства было очевидным, так как было достаточное количество обманутых дольщиков и незавершенных объектов по РК. Подробно об этом пишет FinBiz.kz.

Следует напомнить, что по официальным данным с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Для поддержки участников с 2007 года из государственного бюджета было выделено 469,6 млрд. тенге

Астана стала лакомым кусочком для аферистов, так как по информации акимата в столице остается 58 проблемных объектов. Наибольшее число объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Читайте также: Как участвовать в жилищных программах в 2019 году?

Государство, как и прежде, решает проблемы в долевом строительстве. В начале года появилась уполномоченная организация ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет работать в формате товарищества, имеющего ограниченную ответственность.

Стал известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения.

Закон о долевом участии, который не исполняют

10.10.2016 вступил в силу новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве. С помощью введенных изменений, государство планирует увеличить ответственность застройщиков перед дольщиками и представить гарантии гражданам, купившим жилье, а также создать открытость строительной отрасли. От нового закона покупатели строящегося жилья должны были получить дополнительные гарантии. По сути, дольщик должен быть уверен в том, что в итоге он получит квартиру, за которую внес деньги.

С помощью таких гарантий должны были появиться новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Но, по мнению юристов, в законе все же есть лазейка, которой могут воспользоваться недобросовестные застройщики.

Читайте также: Получение повторных свидетельств или справок о регистрации актов гражданского состояния

Михаил Абдулов считает, что законодателем не было прописано прямой ответственности за нарушение запрета. Есть неопределенность относительно того, можно ли привлечь застройщика или уполномоченную компанию, если они нарушат Запрет.

Из-за этого застройщики продолжают работать по налаженной схеме. Мониторинг портала kn.kz, показал компании Астаны, Алматы и Караганды, которые строят с участием дольщиков и предлагают заключать преимущественно предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии. В Астане, из опрошенного числа застройщиков (самый крупный в столице), только один готов заключить договор долевого участия.

Председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков, считает, что новый закон не оказал никакого влияния на ситуацию. Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, которые предусмотрены новым законом, и это невзирая на то, что там обозначено, что запрещено привлекать деньги дольщиков жилищного строительства. Но, даже не смотря на запрет, все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования.

ЖСК создаются застройщиками, что позволяет быть им одновременно застройщиками и председателями ЖСК.

Роста строительства жилья не прогнозируется

В ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz было отмечено, что, к примеру, в столице, являющейся драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. С начала 2017 года в Астане построили более 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

Аналитиками kn.kz не прогнозируется рост строительства. Анна Шацкая, которая является руководителем аналитической службы kn.kz, считает, что предложение не в значительной мере повышает спрос, и в ближайшие годы застройщики столкнуться со сложной задачей по сбыту своих объектов.

Такая проблема есть сейчас и это оказывает влияние на ценовую политику, так как на вторичном рынке цены снижаются, а на первичном предлагают кредитные программы, бонусы, рассрочки и акции. Предположительно, что в 2019 году будет снижен объем строительства. Связано это будет с проблемами финансирования застройщиков.

Читайте также: Как вернуть деньги, если ваш банк ликвидирован?

По мнению директора Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова, что с того момента как был введен Закон о долевом участии в жилищном строительстве, роста строительства не наблюдалось.

Он также считает, что у людей сохранилось недоверие к застройщикам, а большинство из них вообще не осведомлены об изменения в законодательстве. Поэтому в большинстве случаев нежелание участвовать в долевом строительстве обозначается юридической неграмотностью и негативным прошлым опытом.

Наиля Каирбекова отмечает, что и у самих строителей нет желания строить с участием дольщиков. По ее мнению это в большинстве случаев связано со сложностями, возникшими с вводом нового закона, ведь процедуры не стали проще, а их количество возросло.

Так, строителям нужно вкладывать свои или заемные средства, а их, как правило, недостаточно. По новому закону, взносы дольщиков можно использовать лишь после того, как будет возведен каркас дома.

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане?

В Астане в августе 2017 года в здании ЦОН района Сарыарка был открыт Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в информационной доступности дольщиков и своевременной консультации по правовым вопросам.

По мнению общественника Виктора Сыздыкова, в центре есть над чем поработать. Он считает, что на информационных стендах должны быть буклеты с резюме о застройщиках, в которых будет рассказано об опыте и его проектах. Так, люди смогут посмотреть его историю и сделать правильный выбор и потом не обвинять государство в том, что его не проинформировали как гражданина РК.

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

По мнению директора Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова у граждан нет возможности приобретать недвижимость за наличные средства. Сейчас более популярно покупать жилье в рассрочку или кредит, так как полную сумму не каждый может сразу внести.

Читайте также: Как и когда платить штрафы с камер?

АО «Жилстройсбербанк Казахстана» помогает в разрешении жилищных проблем. Население может накопить часть денег и получить под небольшой процент кредит, что делает эту практику положительной. Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления. Она считает, что после наступления пенсионного возраста, накопления можно получать частями, и если бы было разрешено использовать пенсионные деньги на определенные цели, спрос на предложения был бы выше, что положительно бы повлияло на увеличение объемов строительства, тем самым решив вопрос нехватки жилья.

Как выбрать застройщика?

Выбор застройщика должен состоять из следующих этапов:

  • Посетить акимат. Общественник Виктор Сыздыков считает, что в первую очередь нужно обратиться в местный исполнительный орган, чтобы они разделили ответственность;
  • Узнать как можно больше информации о компании. Обычно на сайте застройщика предоставлена информация обо всех проектах, которые уже сданы в эксплуатацию, а также все соответствующие документы. Следует насторожиться, если на сайте предоставлено мало информации, или она устаревшая. Не поленитесь почитать форумы о недвижимости, где можно найти реальные отзывы покупателей. Уточните, является ли компания-застройщик членом строительных или профессиональных объединений. Также немало важен стаж работы компании и то, как компания пережила предыдущий кризис, смогла ли она сохранить и доделать свои проекты, и сколько долгостроев у нее имеется. Еще немаловажными будут планы на будущее компании;
  • Изучите документы. Запросите у менеджера все необходимые документы. Вы имеете на это полное право, так как по закону такая информация не является коммерческой тайной, поэтому он должен их предоставить при первом требовании.

В информации об объекте строительства должны быть следующие пункты:

— Разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);

— Местоположение объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;

— Данные об этапах строительства и сроках его окончания;

— Сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

В соответствии со статьей 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, собственник квартиры также получает право на использование общедолевой собственности в этом здании, к которым относятся чердаки, подвалы, кладовые и т.д.

Читайте также: Обмен недвижимости: особенности и нюансы оформления

Общественник Виктор Сыздыков делает акцент на то, что в последней редакции Закона обозначенный пункт убрали и вместо этого написали «в соответствии с договором». Это значит, что если в договоре не обозначено, что доля в жилом здании принадлежит, то собственник может рассчитывать лишь на квартиру. И это уже узаконено, но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это положение осталось. При этом в статье 77 Конституции обозначено, что любой закон и нормативно-правовой акт, который ухудшает положение, не имеет обратной силы. Это значит, что обозначенный пункт не имели права изменять. Общая доля в жилом здании входит в стоимость, уплаченную дольщиком, и это всегда было так.

Поэтому, если дольщик хочет претендовать на нежилое помещение в доме, он должен оговорить этот момент с застройщиком и в обязательном порядке все документально зафиксировать.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *